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界定房东法定义务 解决租赁突发纠纷
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在处理房地产租赁案件中,笔者发现,突发情况容易使房东和房客产生纠纷,笔者简称为突发纠纷。突发纠纷是指,合同履行过程中碰到租赁合同签订时双方均未预见的突发情况,这使得合同履约的成本增加,甚至无法继续履行合同。此时,房东和房客均认为责任在对方,要追究对方的违约责任,并因此产生纠纷。笔者认为,正确理解房东的法定义务有助于此类问题的解决。

  譬如,房东将非商业用房出租给房客,房客事后发现需将非商业用房变更为商业用房后才可以营业。由于租赁合同中对于变更房屋使用性质的问题没有具体约定,由谁承担相应责任和费用,租赁双方认识不一。笔者认为,对于租赁合同中没有约定由谁承担的义务和责任,只能根据合同的性质、惯例以及相关法律来界定各自的义务。《上海市房屋租赁条例》第二章规定了租赁行为合法的积极条件和消极条件。积极条件为,房屋出租人应有权处分房屋。消极条件为:(1)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;(2)共有的房屋,未经全体共有人书面同意;(3)被鉴定为危险房屋;(4)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的。综合房屋出租的积极条件和消极条件,上面提及的问题就可迎刃而解了,即在没有约定的情况下,变更房屋用途而发生的费用由房东承担。

  其实,生活中的许多问题并非必须通过打官司来解决。只要认真分析合同的目的和性质,一般就能作出合理的判断和决策,从而选择相应的处理措施。

  中建律师事务所商建刚律师



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